上周。

一位女粉丝找我咨询。她现在定居在杭州，老家是江西上饶，她的问题是：

“手头三套房子，上饶老家两套，杭州一套。其中两套还背着月供，老公是单位上班，收入稳定但不高；自己做跨境电商，工作不稳定，这两年公司业绩受冲击了，感觉压力越来越大，现在到底该不该卖掉？”

电话那头的焦虑，隔着听筒都能让人揪心。

说实话，现在不少家庭都在楼市这团迷雾里打转，不知道该何去何从。

针对女粉丝的问题，我给她举了一个楼市大佬的例子，曾经的“首富”，王健林近几年的言行举止，对我们有非常大的参考性。

1

不可否认，要说在楼市里摸爬滚打多年的“老江湖”，王健林绝对算一个。

两个月前，71岁的他大手一挥，直接抛售48座万达广场，总价约500亿，接盘的都是腾讯、京东这些如日中天的“大佬”。

然而，从价格上看，单座估值才10.4亿，和2023年比缩水了65%，这简直就是“跳楼大甩卖”！

曾经喊着“清华北大不如胆子大”的前首富，如今这番操作，在楼市里激起了千层浪。

他为啥这么着急卖？

看看万达的债务就明白了。

截至2024年三季度末，万达商管负债总额高达1375.61亿元，可账面上的现金只有115.77亿元，年内到期债务缺口达187亿。

现金流紧张到了极点，再值钱的资产，也得先换成钱保命。

早在2017年，王健林就说过：“房地产周期性太强，各地政策风险大。”

现在看来，这话真是说到了点子上。

再看看当下的楼市，数据一摆出来，冷暖一目了然。

一线城市还能“扛一扛”，2025年3月，北上广深新房价格环比微涨0.1%，二手房上涨0.2%，上海房价更是连续32个月环比上涨。

可二三线城市就没这么乐观了，同期三线城市新房价格环比下降0.2%，二手房降0.3%，二线城市二手房也下跌0.2%。

我们拿最近的5月份70个大中城市房价数据，只有少量城市新房价格上涨，绝大部分城二手房价还在跌，市场分化越来越严重。

具体来说，新房价格上涨城市13个，环比减少9个。二手房价格上涨城市仅3个，环比减少2个。

中指研究院预测，2025年全国新房销售面积可能下降6%以上。

2

话说回来，我们普通大众手里的房子到底是卖还是留？

其实也不能一刀切，关键得算清三笔账。

第一笔是“流通账”。

现在三四线城市的房子，真就成了“不动产”，想卖都卖不出去。

王健林从2017年起，就开始抛售西双版纳、南昌等三四线城市的文旅项目，到现在清仓万达广场，就是为了远离这些流动性差的资产。

要是你的房子在中西部非省会城市，或者是人口不断流失的地方，想变现难如登天。

第二笔是“成本账”。

房贷、物业费、房子的折旧费，这些持有成本就像一个无形的漏斗，不断消耗着你的钱。

举个例子，一套二线城市的非学区老房，市值200万，月供8000元，租金却只有4000元，一年下来净亏近5万。

要是房价年涨幅还不到3%（2024年百城二手房价格累计下跌7.26%），持有这样的房子，就是在慢慢“失血”。

第三笔是“趋势账”。

现在城市化率快到瓶颈了，人口总量也开始下降。

商场空置率越来越高，电商又冲击实体（2023年全国商场数量较2019年减少32%），王健林都果断转向轻资产运营了。

咱们普通人的房子也得跟着趋势走，老旧小区、远郊大盘、商业公寓，以后谁还愿意接手？

3

除了算清这三笔账，卖不卖房还得看自己的实际情况。

要是像万达一样负债累累，降价卖房就是“自救”。

开头提到的那位杭州读者粉丝，如果月供超过家庭收入的60%，咬咬牙卖掉，也比最后断供强。

要是手里握着上海内环的次新房这种核心资产，而且现金流充足，那还能再观望观望。

不过，就算王健林卖了超300座万达广场和文旅、体育项目，他还是有家族信托基金，瘦死的骆驼终究比马大。

而咱们普通人卖房，也得给自己留套“保命房”，自住刚需或者核心地段的收租房，可不能全卖了。

我们从负债角度说，王健林的“大甩卖”，说到底就是一场资产保卫战。

2017年他抛售文旅项目时，谁能想到八年后楼市会更加艰难。

2023年他取消万达商管对赌上市，引入资本，其实就为现在的操作埋下了伏笔。

这也告诉我们，在行业周期，经济大趋势面前，懂得及时止损不是软弱，而是清醒。

4

总的来说，卖房从来不是一道简单的数学题。

王健林卖万达广场，是为了偿还300亿贷款。

咱们普通人纠结卖房，也是在为家庭资产的安全担忧。

当楼市的潮水退去，比的不是谁房子多，而是谁能稳稳地守住自己的资产。

当你被月供压得喘不过气，看着房子不断贬值，这些焦虑会不会在某天，成为压垮家庭的最后一根稻草！

最终该怎么选，我们还得好好看自己的实力和真实需求。

记住：

人生本是场体验盛宴，何必让房子成枷锁铁链！

对此，你怎么看呢？留言区等你！

楼市高谈

80后楼市观察者，农村娃进城定居，专注地产研究18年，是你了解房市变化、掌握置业先机的知心朋友。

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