我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

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粉丝提问你好，现在很多人都在唱空楼市，觉得房价要跌，说要涨的就是小丑一样，我想问问唱空楼市有什么好处，有哪些人？房段子解答要想知道有什么好处，就得先针对性地溯源楼市唱空者的9大类型——核心逻辑是围绕自身利益、市场判断或情绪驱动：1️⃣无力购房群体收入有限且家庭助力不足，长期难以负担大城市房价，期盼房价下跌以获得购房可能，主动在网络发声。2️⃣极致观望群体有购房能力但过度精打细算，认为房价仍需大幅下跌才“值得入手”，通过唱空彰显自身判断，实则始终观望。3️⃣高位套现者早期卖房获利后持有现金，需通过唱空验证决策正确性，同时等待房价进一步下跌后重新入市改善居住。4️⃣跨领域投资者以股市、期货等投资者为主，部分自媒体为引流或扭转过往被楼市“鄙视”的处境，借房价下跌大肆唱空。5️⃣信息盲从群体持有少量房产，受网络唱空信息和周边卖房案例影响，盲目跟风看空，甚至恐慌性降价卖房。6️⃣短期投机失败者追高买房后遇房价下跌，割肉离场后转为唱空，这类“楼市滑头”易加剧市场波动。7️⃣逐利型中介/自媒体部分中介或自媒体为促成交易、博取流量，发布夸大其词的唱空信息，倒逼卖家降价。8️⃣小镇投资视角群体以租售比为核心判断标准，认为大城市房价过高，从中小城市视角看空核心城市楼市。9️⃣自认为理性研判群体基于市场数据得出结论，认为当前住房存量充足、人口结构变化导致供需反转，或城市分化下部分区域房价缺乏支撑。粉丝提问你好，我35岁单身男性，月到手+公积金约2W，工作地点高朋大道，已售出**刚需房，计划入手刚改/改善型二手房。核心需求与约束：1.首付120W，房屋总价及各类费用控制在300W内，避免过大经济压力；2.优先通勤便捷（地铁步行15分钟内），无学区要求；3.房产以保值抗跌为目标，不求升值；4.倾向西南/南边板块，偏好次新、小区环境较好的房源，睡眠浅，担忧航噪影响。意向与顾虑：1.意向板块：武侯新城北/南、神仙树、高新区（可放宽）；2.关注楼盘：人居荟澜阁（280W左右拎包入住，备选项），放弃西派城A区（预算压力）；保利花园、中铁骑士公馆（房龄老、装修不合审美）；3.顾虑：武侯新城北区航噪问题（计划实地住酒店体验），神仙树房源偏老（未实地考察环境），高新区300W内仅能买90平左右刚需房。房段子解答较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。你的情况其实还是比较优质，而且并不复杂的。核心点就是高朋大道的稳定工作，需要考虑到通勤的问题，那么我觉得围绕西门南门尤其是西南门的方位上是最合适的。而且整体这种主城的方位上，也是价值的聚集高地，因此可以说保值的大前提是没问题的，然后尽量优选这个范围内的品质优选买法即可。然后再说预算，要严格控制在300万内的话，好点的新房可能就无缘了，像武侯这边，只有看机投、悦湖，青羊要出绕城了，就不推荐，国宾太远，然后南门高新的话，也基本找不到，天府新区倒还有，不过也很远，板块价值也不坚挺。因此你定位于二手是准确的务实的，还有一个点就是不太考虑学区房，因为你是单身，不需要为学区溢价，这一点也基本排除了武侯新城南比如北二外这种区域。你目前其实已经看了不少相对主流的合适的买法。1、人居荟澜阁，是前几年的人才公寓，现在二手上市，价格还算温和，你看的应该是110多平的大套三双卫，16F，两梯三户，单价2.2万左右，表现中规中矩吧，我觉得比较适合于就在武侯新城西部智谷稳定上班族，而且一定要扛得住航线噪音压力的客群。它价格就是我说的，中规中矩，毕竟和周边的一些新房，没拉开多少差距，但是产品并没有迭代新房那么改善，所以捡大漏的概念是没有的，只能说即买即住省时省心吧。另外它步行去机投地铁站也要20分钟，超过你的要求（公交转地铁的话，单边也要40多分钟，其实和你后面说的什么高新区新川的九里晴川通勤差不多了，图啥呢？）。主要还是航噪问题，你说你睡眠浅，这个是真的要慎重，你的确可以去住几天酒店， 试试感受的，开窗试试。的确是备选，我对它认可度不算高，而且整个机投板块，这类次新房新房很多，未来行情不好的话，还会进入尺度的内卷价格战，保值性不好说。2、武侯新城南边，城市界面和通勤的确是要好一些的，但也有利有弊，除去北二外学区溢价的话，基本就是你说的看西派城和保利中铁这种，西派城你也看到了，的确是超预算，你也不想压力太大，所以放弃也罢。然后保利花园、中铁这种，偏刚需刚改定位吧，审美是一方面问题不大，尽量寻找装修好的，或者清水房自装即可，在房龄产品布局梯户比上，会弱一个等级，但是这边的市场价值更加稳定，地铁商业公园界面人气会更好一点，航噪也会小一些，两相比较的话，我觉得武侯新城南反而是更好一点的买法，推荐看看相对次新一点的保利花园五期悦榕郡，东南侧就是一个大公园，有些房源视野是很好的，这种自住的舒适感也不错，比较适合你考虑，这种拿来主要选筹反而更合适。现在它价格跨度也比较大，1.9-2.4万都有，但是总价可以维持在250万以内，按照这个标准，去考虑采光视野好的大套三户型（97-126平），精装或者清水，或者简装（砍价，翻新），也还可以的。至于说神仙树，的确是偏老气的房龄，你们年轻人尤其是还单身的人，接受度较差，只有三代同堂，打算住几十年的人才会接受这种房龄大面积大的房子。南下高新，金融城，大源，市一医院其实都比较有学区溢价，这个不否认，然后传统的做法，就是你说的看什么龙湖九里晴川（可以备选，价格也降低了很多，房龄，龙湖，人气地铁都还是可以的，外面杂乱（人口稠密，但是里面没问题））。中建天府公馆房龄和品质还不错的，也有底商围绕，但是距离地铁远，通勤不合适的。和龙湖类似的，可以看看广都这边的宸光和悦、锦龙云府（小楼盘，但是很次新）。我推荐一个终极买法吧。回来高朋大道附近，看**板块的**，目前**平左右的套三双卫，在预算范围内买下来是没啥问题的，成交行情单价大概是**万，**平左右的大概是**万能够拿下，看起来单价总价是稍高，但是好在上班近，通勤幸福感很强；楼盘次新品质高，维护保养新；没有航噪，周边环境好配套成熟；板块价值稳定，没有大起大落，保值性强。然后周边备选的话，可以再去看看**附近的**，**多平的**F洋房，单价**万，总价**多万拿下，也挺适合你通勤保值和安静需求的。还有**这边的房龄大一点的**也可以看看，其实也不错，这些可能才是你最终的殊途同归。

粉丝提问

你好，我们预算首付120，月供上限1.1，小孩刚出生没多久，想买房住进去，想着综合配置下（目前家里有一些房子需要优化）。我们夫妻在成华理工和南门金融城上班，看了崔槐东站多个楼盘，也看了东门一些二手盘，现在想着还是买东边，其他一些情况也汇总给你说，看综合分析建议下。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。目前来说，你们的情况还是比较急迫的，难点在于怎么买的问题。首先说目前家庭持有的四套房，**在地铁口，也算是周围不多的电梯房，位置还是不错，但学区概念不明显，长期来看增值乏力，目前也只是你们周末和寒暑假的自住用途。我判断它的价格会在较长一段时间内相对稳定，大概是2.4-2.5万左右，但是也有波动下行的风险，如果不自住的话，我建议还是可以积极着手出售的。另一个侧面来说，年租金我估计4万左右，对应270万的房价，年化回报是很低的，和活期的余额宝差不多，真的不如变现存银行，就算是定期，年化来到2.3%，收益比你继续持有，出租更高。第二套是什么老家属院？具体哪个楼盘呢？估计是老小区，单位房步梯房哈。这一套的价值就会低很多，大概是1万多的行情，这种继续持有的价值在于等拆迁，持有成本低，爷爷奶奶不用搬家折腾，有熟悉的生活环境。卖掉的价值在于抛售老旧资产，可以给爷爷奶奶换电梯房。整体还是尊重爷爷奶奶的想法吧，看他们是否愿意继续自住老家属院，习惯程度和舒适程度，如果想继续住的话，就继续自住，因为就算卖了，也要另外给爷爷奶奶安排另外一套房子自住的（或者考虑下把**的退租，然后拿来给爷爷奶奶住，攀成钢环境也很好，而且可以捎带带孩子，也是电梯房，以后爷爷奶奶腿脚不便的时候电梯房优势明显）。第三套是**，这个不解释哈，可能当初因为你爱人是**，就近买入的来寻求上班通勤的，但是通勤可以折中，而且也不是继续蜗居刚需的时代了，有更好的条件，就要跳出这个框架，这套房子及所处的板块，整体价值不大，还是建议出售，当前作为金三银四小阳春，其实就是不错的时间节点（搬家过渡需要自己消化，也可以等新房买好了装修入住了再考虑出售，到时候价格或许有一些波动，但是相对于务实的自住需求，我觉得都是小问题了）。总之来说，**偏安一隅，而且套二蜗居，迟早还是要考虑出售的，建议在安稳好下一套住房后，择机出售（短期还有通勤价值）。第四套也就是前面说过的**，爷爷奶奶要继续住老家属院就按兵不动继续出租，如果要草堂那边的两套都卖掉，那么就搬过来自住+带歪。这套房主要的用处是拿来读书，面积不大，相对灵活，我们也不建议在学区房上做过多投资和溢价，这一套能解决孩子未来在锦四读书即可。话说回来，你们120万的首付，再加上月供1.1万的承载，然后爷爷奶奶可以适当帮助一些，这次买房的预算大概就是在400万的段位。话说考虑到你们通勤的需求和偏东门的学区概念，400万不上不下的，而且错过了**百花争艳降价的良好时机了，有点可惜的。但是降低预算去看二圈洪河，买个200万出头的T4产品，不符合你们的改善目标，追高买入崔家店槐树店的**、**以及**的话，又有些保值风险（改善性是没问题的，但是有个问题，就是地铁不是很近，你们可以看看，公交地铁去上学，40多分钟，甚至还不如惠王陵的金茂更近）。南下锦江买新房？只有城投的锦上映，也要400大几十万了，错过了去年的主流时间段。唯一的买法，还是要回来继续看槐树店东客站一带，如果要寻求兼顾性的话，尤其是性价比，那么我建议是适当放弃**的追逐，转而考虑**的新房。比如***。至于说后面的新房，华润在崔家店槐树店的地块，绿城，万景，城投塔子山等，价格都会很高了，到时候超预算不说，除非大降价。都看到这里了，由于篇幅所限，还有很多问答就不一一贴出来了，如果有买房卖房方面的疑惑，目前房段子已经开通“微信1对1”咨询渠道：djzsihai2007。觉得本文不错？请点击↙阅读原文，发现更多精彩